买房擦亮眼 小心房产中介收完佣金吃差价

时间：2007-7-25 9:16 来源：信息时报  作者：闫晓光 天法宣

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房价太高，越来越多的人选择买二手房，随着二手房市场的火爆，中介公司也成了其中不可或缺的角色。但是为了赚钱，一些无良中介公司也是想尽办法利用客户不熟悉法律法规，从而获取不法利益。

　　放空盘，钩佣金

　　去年12月，杨小姐想要在天河买一套房，她与中介公司签订了购房合约，并且交付了5000元定金。

　　一个月以后，杨小姐到中介公司查询，经手人说一周后给她答复。一周后，经纪人称该房价已由原来的20万元涨到了28万元，如果想买就加钱。后来中介公司干脆称，房子已经卖给了别人，定金不能够退还。

　　当初讲好的价钱怎能随便就涨价？杨小姐为此将中介公司告上法庭。

　　律师点评：中介公司的这种做法就是放空盘。这是一些不良中介机构惯用伎俩。为了吸引买家，有些中介机构与业主串通一气，骗买主上钩，等买主看了房，交了佣金甚至定金后，就编造各种理由致使交易不成。当买主追讨佣金时，中介机构拒绝退还。其实，买主是有权利讨还定金的，因为中介公司并没有按照当时承诺的价格促成交易，违约的是中介公司而不是杨小姐。

低吸高抛赚差价

　　今年4月，张先生委托某房产中介公司购买了天河区的一套住房。事后，张先生发现该中介公司存在严重的欺诈行为。该公司将房子以53万元的价钱卖给张先生，而实际从卖主刘先生处收购的价格为48万元，赚取房款差价5万元。

　　在交易过程中，该公司甚至使用本公司职员的名字，假冒买者与卖者分别与卖方和买方签订了房屋买卖合同。而事实上，买卖双方又分别支付给该中介公司8000元和5000元的佣金。张先生与刘先生一怒之下联名向房产中介管理部门投诉了这家中介公司，有关部门责令这家中介公司退还所收取的买卖双方的佣金。

　　律师点评：律师肖雄辉认为，低吸高抛从中赚取差价是某些房产中介公司的惯用伎俩。一般他们都会阻止买卖双方见面，隐瞒真实的房价，在双方之中赚取房屋买卖的差价。根据法律规定，房产中介行业不允许中介公司低吸高抛赚取差价，因此，可在法律的保护下，要求中介公司退还相关费用。

房主未签名就卖房

　　张某准备将他位于广州市天河区棠德南路273号502房的物业出售，于2006年6月22日与房地产中介签订《售房承诺书》，约定由中介为其找买家，并约定如果张某违约，张某除了要退还买方已付定金外，须双倍定金赔偿，同时须即时向中介支付咨询及代理服务费20000元并负担律师费。

　　2006年6月22日《房屋买卖协议》签定了，按约定买方杨某于2006年6月22日向张某支付了定金10000元。而张某却不同意卖房，也拒交中介服务费。为什么？张某与妻子戴某则称，合同上的签名并不是他们的签名，他们也不知道售房一事。中介为讨服务费将张某告上了法庭。

　　法院审理认为，字迹却非张某所写。由于中介未严格审查案涉房屋的产权情况、业主的身份资料、签约人的身份或是否持有授权委托，未尽其法定义务，仅凭借以张某和戴某名义就签订《售房承诺书》、《房屋买卖协议》，而这个签名又并非业主本人签名，即认为其已促成买卖双方的买卖合同成立，其可据此收取中介服务费6600元，没有法律依据。

律师点评：

　　中介作为专业的居间人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，否则除不得要求支付报酬外并应承担相应的法律责任。

　　合同藏“独家条款”

　　刘先生今年年初委托了一家中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房人王先生去看过一次房。王先生认为中介公司服务不到位，又通过另一家中介公司买了刘先生的房子。前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将这位王先生告上法庭。约定书上称：“自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3.5%支付违约金。”  

　　律师点评：如果刘先生不是利用原中介公司的信息，也不是为了逃避中介费，而是不满服务另择人家，这属于法律赋予的选择权。中介公司往往在带客户看房时用约定书来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，属于不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效力。

警惕房产中介侵吞订金的“霸王条款”

时间：2007-7-16 14:51 来源：新华网  

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福建省工商局日前公布了查处的房地产“霸王条款”典型案例，其中一些房地产中介利用不平等格式条款侵吞订金的情况较普遍。工商部门为此提醒消费者，警惕被房地产中介这种“霸王条款”坑害利益。

　　自去年4月开展一系列房地产专项整治工作以来，福建省工商局发现多起房地产中介利用不平等格式条款侵吞消费者订金的情况。一些《房产中介协议》做出这么一种条款约定：“本《房产中介协议》签订后，乙方(买方)支付丙方(中介方)房屋承购意向金1万元，并同意以约定的房价、付款方式，在丙方通知成交后当日内签订房屋买卖合同，如乙方反悔，不予退还。”

　　福建省工商局认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，意向金(或认购金、预订金、订购金)是乙方与甲方(卖方)就订立商品房买卖合同的担保金，且应由甲方收取，如因乙方原因未能订立买卖合同的，该意向金应作为定金由甲方取得，而不应由丙方取得。房地产中介利用不平等格式条款侵吞意向金的做法也明显违背《合同法》第三十九条第一款规定的公平原则，属于违反法律规定，限制一方消费者获得违约金及其他合理赔偿权利。消费者如果遇到这种情况，可以向工商行政管理部门投诉。

12315提醒市民：找中介买房应该多方考查

时间：2007-7-16 10:33 来源：今视网－都市消费报  作者：顾薇　王青云

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本想通过中介买房可以省省心，没想到却被中介“耍”得晕头转向。据刘大爷介绍，他想在南昌市孺子路上买一套住房，但由于身体不是很好，不能一处一处地去选，因此委托中介公司帮他多费费心。前几天，中介公司打电话告诉刘大爷，有一套住房价格不贵，地段又好，又在一楼，适合老年人居住。刘大爷高高兴兴地去看房，一看房子确实不错，挺满意的，就当场和中介商及房主签定购房合同。没想到，合同一签，中介公司告诉他，这房子产权有问题，为了刘大爷着想，这房子最好别买。刘大爷一听，认为中介工作人员是好心，就同意退回定金。可无意间发现，这套房子被另一个人以高出5000元的价格买走了。

　　12315工作人员告诉记者，有关中介的投诉一直居高不下，消费者通过中介买房确实方便省事，但中介公司工作人员介绍相关情况时，消费者也应多方面考查，不能只听信其一面之词，以免造成不必要的损失。

警惕中介"低评"猫腻二手房交易避税需谨慎

时间：2007-7-25 9:10 来源：每日新报  作者：蔡伟

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随着国家对二手房买卖交易税收政策的完善，许多房屋在交易过程中需要交纳契税、营业税和个人所得税等税种。一些房屋中介则利用买卖双方对避税的需求，通过对房屋售价进行偏低评估，赚取房屋差价。  

　　一位长期从事房屋中介工作的张先生近日自爆中介行业中利用“低评”的猫腻，赚取买卖差价。张先生举例说，房屋中介通过与买主的沟通，了解到买主能够承受的房款为32万，而卖主的售价却仅为30万，买卖双方的预期售价相差2万。由于许多情况下，需要买主承担契税、营业税等相关税种，房屋中介会建议在交易过程中，将房屋“低评”到30万，因为房款越低，买主交纳的税额越少。同时要求买主将2万元差价交由房屋中介“代管”。其余30万元房款则按照正常的手续进行。在中介人员的精心安排下，买卖双方丝毫未察觉到买卖差价的存在，而进行交易。  

　　塘沽区有关部门的工作人员说者，随着房屋交易流程的完善，买卖双方完全可以安全快捷地进行买卖交易，包括房屋评估等一些环节。房屋中介利用“低评”的诱饵，在房屋售价上做手脚，给买卖双方带来了不少隐患。  

　　塘沽区房屋产权交易大厅的工作人员告诫买卖双方，签订买卖合同前，必须核实房屋售价，并与房屋中介协商好中介费用。而且房款尽量全部接受交易资金代收代付服务，以确保交易资金的安全。

泉州案例:买套二手房缴二次中介费

时间：2007-7-25 9:14 来源：东南早报  

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事件买套房，两家中介要收钱  

　　近日，吴先生在购房二手房的过程中遇到了件烦心事：女儿通过房产中介公司购买一套二手房，支付了1万多元的中介费后，另一家中介公司又找上门来，称吴先生“跳单”，要求另外支付中介费。  

　　吴先生说，今年4月7日，他代女儿到市区某房产中介公司看房，房产中介公司带他看了世纪巨星和金帝花园的两套二手房。由于女儿当时不在泉州，而且对房子的价格不满意，吴先生并没有当场定下来，但他与该房产中介公司签订了看房记录和求购委托书。  

　　过几天，女儿从厦门回来了，又委托了另一家房产中介看房，最终通过这家中介公司买下了位于世纪巨星的一套二手房。凑巧的是，他女儿所购买的房子与吴先生找的那家房产中介公司推荐的位于世纪巨星的房子是同一套，但价格低了1.5万元。  

　　这下，吴先生原来委托的中介就不答应了，认为吴先生有“跳单”嫌疑，且根据已签订的协议，要求吴先生支付中介费。  

　　中介防“跳单”，委托条款有深意  

　　据了解，房产中介所说的“跳单”，是当事人为逃避支付佣金不讲诚信地与第三方房产中介或与房东直接进行交易，或者通过他人与房东私自交易。目前市场通过“跳单”而达到逃避房产中介佣金的情况经常出现，很多房产中介都不堪其苦。  

　　因此，在与吴先生签订的文书中有这样的条款：“初步达成意向……甲方均有义务向乙方支付服务费用的义务”，以及“本协议自签订之日至到期后6个月内，甲方或者甲方亲友及其代理人，无论通过何种途径直接或者间接与乙方介绍过的客户成交，甲方均须向乙方支付本协议所约定的中介服务佣金”。  

　　吴先生委托的那家房产中介公司相关负责人表示，吴先生的女儿所购买的二手房的第一手信息是通过他们公司了解到的，他们公司员工并为此付出了辛勤的劳动，吴先生也与他们公司签订了看房记录和委托书。吴先生的女儿后来通过的另一家房产中介成交，明显就是属于“跳单”现象。目前该公司已经着手起诉吴先生。  

　　吴先生说，他女儿找另一家房产中介公司看房、签订合同的事他并不知情，女儿与另一家房产中介公司成交，主要是该房子的价格比他找的那家房产中介公司的报价低了1.5万元。另外，房东的房源并不是独家委托给该房产中介。  

　　律师签合同，关键条款要注意  

　　福建泉秀律师事务所于那刚律师认为，如果当事人与该房产中介已经签订了《房产求购委托书》，该房产中介的工作人员并为此付出劳动，最后当事人成交了房产中介所推荐的房子，根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，当事人就有义务支付给房产中介佣金报酬。至于当事人提出的另一家房产中介所成交的合同价格比第一少了1.5万元，房子的价格需要当事人与房东进行协商，房产中介已经尽到推荐信息、带看的义务。  

　　不过福建建达律师事务所泉州分所张传江律师认为，其中委托书中的“初步达成意向……甲方均有义务向乙方支付服务费用的义务”，以及“本协议自签订之日至到期后6个月内，甲方或者甲方亲友及其代理人，无论通过何种途径直接或者间接与乙方介绍过的客户成交，甲方均须向乙方支付本协议所约定的中介服务佣金”带有不平等的约束，消费者在求购二手房应该认真阅读委托书等相关合同文本，一旦签订，只要是在不违法的情况下消费者都要承担相应的责任。  

　　相关法律人士指出，针对目前市场二手房市场出现消费者不诚信的“跳单”现象，房产中介为了维护自身利益在合同中经常会出现“不平等”条约，但由于市场上出现的“跳单”五花八门，房产中介把握事实证据比较困难，法院在综合判决时会比较倾向房产中介方。

中介卖房玩猫腻

时间：2007-7-12 11:07 来源：长江网  

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中介卖二手房玩猫腻 扮假“女儿”私吞差价  

　　本想委托中介购买二手房，哪知却钻进两个中介联手做的“笼子”，购房者揭穿骗局。近日，王明（化名）向记者讲述自己的遭遇。

　王明看到一间武昌丁字桥的二手房出售，实地考察时发现，武汉诚顺房产中介也挂出此房的代售广告。因购房心切，当即委托诚顺中介的店长喻友情约房东见面商讨房价并签合同。

　　当晚，名叫李红芝自称是房主李明达的女儿，父亲70多岁，身体不好住在乡下。她承诺，在房子成交时，会让其父到房产局签字过户。王明查看过她携带的房子两证及其身份证后，要求看李明达身份证原件，李红芝答应隔天送到诚顺中介。

　　当时王明、中介、李红芝签下三方合同，以15.8万元的税前价格成交，同时交纳5000元定金给诚顺中介。合同上写明如因产权纠纷不能过户的，定金全额退还。李红芝走后，王明要求喻友情签下李红芝是李明达女儿身份的担保责任书。

　　22日，王明到诚顺中介查看房东身份证，被告知晚点会送来，当时就产生怀疑。其母再度看房，偶遇另一家中介也带人看此房，并告知16.5万可以包税成交（王与中介商议的包税价17.4万，差价近一万元），同时还从知情人处得知，房东李明达只有一个儿子并无女儿，李红芝的真实身份是武汉另一家中介的老板。

　　23日，王明找到中介，要求查看房东身份证，称见不到房东本人则取消合同，退回定金。喻友情表示可退还5000元定金，但需要一个退钱的程序。双方僵持不下。

　　气愤的王明此刻看穿了诚顺中介与李红芝设下的骗局，遂报警，并向中南工商所投诉。

诚顺中介方要求王明提供不再购买这套房子的保证书，才能退还5000元定金，王明不接受。随后，诚顺中介又提出，他需履行这个合同，即必须购买该房，否则告其违约，需向诚顺赔偿房价10％的违约金。

　　调查此案的工商人员反驳，房子还未过户，中介无权让王明签下不买该房的保证书，何况该合同属无效合同，更谈不上违约金一说。调解以失败告终。

　　近日，王明已请律师向法院起诉。

　　点评：根据合同法，此案的中介属于无权代理，事后也未得到房主的确认，属无效合同，定金条款也无效，因此定金必须无条件退还。另外，诚顺提供的中介服务属欺诈行为。  

　　“吃差价”主要有两种情况。第一，阻止购房人与房东见面或与假房主见面，中间就会产生一个差价。第二，中介发现价格比市场价低很多的房屋后，马上与房主签订合同并付全款将房屋买下，然后再加价将其卖出以赚取差价。

　　时下，新房价格偏高，选择购买二手房的市民越来越多。由于二手房私自交易风险颇高，手续繁杂，消费者大多委托房屋中介操作。个别黑中介便“打起小算盘”。今年上半年，市工商局12315指挥中心共接到消费者有关委托中介购买二手房投诉33件。

有钥匙又有产权证 中介冒充房东骗钱被抓

时间：2007-7-12 11:04 来源：厦门晚报  作者：汪权

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有钥匙又有产权证中介冒充房东骗钱   

　　犯了合同诈骗罪被判3年  

　　自己是卖房的中介，却伪造证件冒充房东与他人签定房屋买卖合同，骗取对方当事人定金5万元。近日，龙某被海沧法院以合同诈骗罪判处有期徒刑3年，并处罚金人民币1万元。  

　　25岁的龙某是厦门某房产行销中心的员工。2006年10月下旬，被告人龙某利用工作便利，获取海沧区沧林三路银河花园某房东的房产资料后，化名“杨彬”冒充该房产权属人，并委托一房产中介公司出售该房屋。尔后，龙某又利用工作便利获取该房产钥匙并使用伪造的身份证、土地房屋权证欺骗买房人邹某和中介公司，就该房产“买卖”要求邹某在签订合同时支付“定金”5万元。后来中介公司在查找房屋信息时，发现房产登记人并非龙某，于是报警。公安机关于2006年10月30日将龙某抓获。

一房两卖　非法中介诈骗11万

时间：2007-8-1 11:20 来源：长江商报  作者：王娟　聂才钦

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李先生看中了一套二手房，付了11万首付款后，中介却关门了。焦急的李先生去房管局一查，发现该房已卖给他人。原来，这个一房二卖的陷阱都是中介老板刘某一手导演的。昨日，刘某因涉嫌诈骗罪，在洪山区法院受审。

　　面对检方指控的涉嫌诈骗罪，刘某在法庭上极力否认。刘某辩称，他是给公司打工的，一切骗局他都不知情。事后离开武汉也只是休假，不是逃跑。

　　法院未当庭宣判。